相続税を減らすための不動産購入

現金を相続するのではなく自宅を購入します。 そこに子供と同居していた場合は、財産評価と固定資産税などの特例の効果で納税は不要になります。

また、賃貸不動産を購入して賃貸事業を行っている場合も、 財産評価と固定資産税などの特例の効果で納税も申告も不要になります。

自宅を持っているご主人が亡くなる前に配偶者へ贈与した場合も、贈与税の特例で自宅を相続するという相続税を 0 円にして節税することも可能てす。

このように、現金などの相続財産を不動産へ変えることで大幅な節税かてきます。

所有不動産を賃貸にするメリット

1. 相続評価額を減らすことができる

所有不動産を賃貸にすると、不動産評価が通常よりも下がり課税価格を引き下げられます。

また賃貸マンションを建設するにあたり借入をすれば、さらに借入金を相続財産から差し引きことができますので、その分相続税評価額が下がります。

2. 固定資産税を経費にできる

利用していない土地に賃貸マンションを建設し、家賃収入を生み出す「事業」として土地を利用したときは、固定資産税は経費となります。

また、賃貸マンションを建設するために借り入れをした場合、この借入の利息も経費となり、賃貸マンションの建物部分は減価償却費として経費に落とすことができます。

不動産の収入は不動産所得として、所得税の課税対象となります。

もし不動産所得が赤字になれば、事業所得や給与所得などと損益通算をすることができます。 その結果、所得税を節税することも可能です。

賃貸マンション・アパートを建設することによる相続対策のリスク

1. 空室対策の家賃保証は確実なものではない

空室リスクの対策として、建築業者などは一括借り上げ（サブリース）をして家賃を保証することがあります。

しかしこの契約期間の間、当初の家賃が必ず保証されているわけではありません。必ず一定期間ごとに家賃の見直しを行うことが契約条項に入っています。

2. 賃貸マンション・アパートを建設すると土地の財産が大きく下がる

賃貸マンションを建設することで、

• 家賃の不払い問題
• 退去時のトラブル
• 抵当権が設定される

などの問題が発生してきますので、簡単には売れなくなってしまいます。

「簡単には売れない＝市場価値が低い」ことを意味しますので、相続税の計算においてこの配慮がされており、「相続税評価額を引き下げる」ように時価（相続税評価額）が計算されます。

3. 相続税が払えない可能性がある

相続税の納税資金が不足する場合は、賃貸マンションやパートを建設するのではなくそのまま更地として土地を持つことで物納として相続税の支払いに充てた方が有利になる可能性もあります。

相続税は、現金で一括で払うことが原則です。 もし、相続税を現金で一括で払えない場合、延納か物納を選択することになります。

相続税を延納しても払えない場合は、物で相続税を払うことが認められています。これを「物納」と言います。

物納をするには、物納することを申請し、物納をする財産は物納することが認められている財産に限られます。基本的には、換金性があることが求められ、「抵当権の付いた不動産」は物納財産には認められません。

物納は、物納する財産の相続税評価額で国が引き取ってくれます。 つまり、更地のまま土地を持っていれば、相続税評価額1億円の土地は、国は土地を1億円で引き取ってくれます。

固定資産税の支払いが増える可能性もある

賃貸マンションを新築しますので、建物に対する固定資産税が新たな負担として発生します。 確かに土地の固定資産税の負担は軽くなるかもしれませんが、必ずしも固定資産税の負担が軽くなるとは限りません。

気軽にご相談ください

相続税対策・納税資金対策をしなければ税制の大きな負担を抱えることになり、遺産分割対策を行わなければ相続争いなどのトラブルが予測されます。しかし、これらの相続対策をしっかりと行うことで負担やトラブルを避けられます。